GASTOS DE LA COMPRAVENTA

 

En ocasiones, cuando nos encontramos ante la compra o venta de un inmueble, desconocemos con exactitud qué debemos hacer, cuáles son los impuestos a pagar, que necesitamos para llevar  cabo el acto jurídico, etc. y en definitiva cuáles son los gastos que debemos asumir en la compraventa. En la actualidad podemos observar el siguiente resumen de gastos de la compraventa:

 

•  IGIG 7% O Impuesto De Trasmisiones Patrimoniales 6,5% (4.5% en menores de 35 años).
• Actos jurídicos documentados (AJD): 0.5 -1% del valor de la vivienda.
• Gastos de notaría: 0,5 -0,75€ del valor del inmueble (es mayor en caso de formalización de una hipoteca)
• Gastos relacionados con el Registro de la Propiedad: 0,25% a 0.75% Este precio se determina a escala especial y en función del precio del objeto.
• Gastos de gestoría: 0,5%, entre unos 600 a 700 euros.
• Comprobación de inscripción en el Registro de la Propiedad: 9,65 € (nota simple).
• Tasación de la vivienda: 250 a 350 euros.
• Comisión del banco por la apertura de hipoteca:1,5 a 2 % del valor de la hipoteca.
• Gestión Escritura: 0,02€ del valor de la vivienda (registro de la Escritura).
• Plusvalía: impuesto municipal (lo paga el vendedor).

 

A continuación se presenta el análisis de cada concepto:

 

1. El Impuesto De Trasmisiones Patrimoniales.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, más conocido como ITP, grava la compraventa de viviendas, vehículos o ampliaciones de capital. Se trata de un impuesto que se debe pagar a Hacienda cuando se realizan transacciones de compraventa de bienes inmuebles o bienes muebles.

Se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Las transmisiones onerosas por actos intervivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas y jurídicas y que estén fuera del tráfico comercial.  Estas transmisiones tributan entre un 4 % y un 10 % dependiendo de la comunidad autónoma y de las deducciones que se apliquen.

En canarias si se trata de la transmisión de bienes inmuebles, excepto los derechos reales de garantía, con carácter general el tipo de 6,5 %. Si el inmueble va a constituir la vivienda habitual del contribuyente el tipo aplicable será del 5% siempre y cuando antes de la compra o en los dos años siguientes a la adquisición de la vivienda se acredite por el contribuyente la transmisión en escritura pública de la anterior vivienda habitual, si la hubiere. La base imponible de la adquisición de la vivienda no podrá exceder en el precio de 150.000 euros.

Asimismo, la normativa canaria establece una serie de bonificaciones cuando nos encontramos con supuestos como:

-         -  La transmisión de la vivienda habitual que efectúe su propietario en favor de la entidad financiera acreedora, o de una filial inmobiliaria de su grupo, porque no puede hacer frente al pago de los préstamos o créditos hipotecarios concedidos para su adquisición (siempre y cuando el transmitente continúe ocupando la vivienda mediante contrato de arrendamiento con opción de compra firmado con la entidad financiera).

-        -  Los contratos de arrendamiento con opción de compra firmados entre las entidades financieras acreedoras, o una filial inmobiliaria de su grupo, y los propietarios que transmiten la propiedad de su vivienda habitual a estas entidades.

-          La adquisición de las viviendas por parte de las personas físicas que, al no hacer frente a los pagos, habían transmitido la vivienda a la entidad financiera acreedora o a una filial inmobiliaria de su grupo y que, posteriormente, y en el plazo de diez años desde dicha transmisión, lo vuelven a adquirir.

 

 2.   Actos jurídicos documentados.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o, como también se le conoce, impuesto de las hipotecas, es un impuesto que se calcula sobre la escritura hecha pública ante notario y que se aplica a la legalización de todo tipo de documentos notariales, mercantiles y administrativos.

El AJD está regulado por Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, donde se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En España, depende de dos factores. Por un lado, de la comunidad autónoma en la que se formaliza el préstamo y, por otro lado, del valor o importe de la hipoteca. El porcentaje que se aplica se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% sobre la responsabilidad hipotecaria. En canarias se encuentra entorno al 1%.

  3. Gastos de notaría.

  a.       Escritura de compraventa.

 

Los gastos de la notaría están fijados a nivel estatal, todas las notarías cobran lo mismo y solo pueden hacer una rebaja del 10% como máximo. Se regula en el real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. A este respecto, los servicios notariales son abonados por el comprado en cuanto la Escritura Pública de compraventa.

 

b.       Escritura de Crédito hipotecario.

Por otro lado, el comprador, en caso de proceder a la compra mediante hipoteca, deberá poder elegir libremente el notario al que desea acudir, de manera que escoja aquel que mayor confianza le genere para su asesoramiento en cuanto a las condiciones de la hipoteca. Es esencial que el prestatario conozca y comprenda el alcance y las consecuencias de todas las cláusulas del contrato.

Este servicio de asesoramiento se incluye en los gastos notariales, pues el o la notario deberá informar correctamente al comprador, de manera que comprenda con exactitud de trascendencia del acto jurídico. Junto con la redacción de la Escritura Pública, la comunicación con las instituciones, la comprobación de la inscripción previa del inmueble, etc.

Asimismo, una vez “aprobado” el préstamo por la entidad bancaria, debe entregar a los clientes o prestatarios una serie de documentos, que han de firmar. Los documentos que han de entregarse obligatoriamente son:

-          La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

-          La FEAN (Ficha de Advertencias Estandarizada).

-          El calendario de pagos.

-          Los distintos escenarios en caso de interés variable.

-     El documento con las coberturas mínimas que debe reunir el seguro de daños de la vivienda hipotecada que obligatoriamente ha de contratarse.

-          El proyecto de contrato.

-          Información sobre los gastos que corresponden al prestatario.

 

El gasto de notaría en una hipoteca oscila entre el 0,3 % y el 0,5 % del importe total, además de las copias del comprador y del banco. Estos gastos son asumidos por la entidad financiera, en principio, en un 50%, aunque generalmente se asume el 100% con respecto de esta escritura.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo 31/2021, del 27 de enero, que obliga a la entidad a devolver el 100% de la tasación, culmina la reclamación por gastos. Completa a la anterior, 457/2020, de 24 de julio, que estableció la devolución del 50% de los gastos notariales y el 100% de los de registro.  Además, este 16 de junio del 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europeo (TJUE) ha sentenciado que la comisión de apertura de los bancos ya no será obligatoria.

 

 4. Gastos del Registro de la Propiedad.

Regulado por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. El registro de la escritura de la propiedad sirve para constatar que eres el único propietario o copropietario de la vivienda que deseas comprar. Se trata de un trámite obligatorio para poder comprar la vivienda y contratar la hipoteca. El precio del registro de la propiedad también está fijado y va acorde al precio de la vivienda.

Con carácter general se establece en el Número dos de la referida Ley en la que se indica el arancel para las inscripciones:

“c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.

d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.”

 

En lo que respecta al registro de la escritura del crédito hipotecario, su valor es asumido por la entidad financiera, tras la sentencia del Tribunal Supremo, 457/2020, de 24 de julio de 2020.

 

  5.   Gastos de Gestoría

Aunque no es obligatorio, si vemos como en algunos casos es necesaria la intervención de un gestor para la tramitación de una compraventa, el precio en este caso ronda entorno a los 600 a 700 euros.

 

  6. Tasación de la vivienda

La tasación de la vivienda es determinante a la hora de realizar una compraventa, pues debemos saber cuánto vale el inmueble, para luego venderlo a un precio realista, lo que conlleva una ventaja para ambas partes, de manera que el comprador y el vendedor den y reciban “los justo” por el valor real y razonable de la vivienda.

En cuanto a la regulación, podeos observar cómo existen algunas pautas regladas de cómo realizar la valoración por el experto correspondiente, a partir de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El coste de la tasación suele oscilar entre 250 a 350 euros. El coste de esta tasación corresponde al vendedor.

 

 

7.  Plusvalía municipal.

La plusvalía municipal es como se conoce al “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, IIVTNU. Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten. Por tanto, se configura como un impuesto municipal, y será el Ayuntamiento correspondiente el que determine la cuantía y su procedencia.

 

La plusvalía es el impuesto correspondiente al vendedor, siendo este el único pago que le correspondería por la venta del inmueble.

La plusvalía municipal debe ser abonada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión:

En los casos de venta de un inmueble o donación, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación.

Si se trata de una herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año.

¿Cómo se calcula ahora la base imponible de la plusvalía municipal?

Ahora a la hora de calcular la base imponible el contribuyente puede elegir entre:

La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta. Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario. No se pagará el impuesto de la Plusvalía Municipal si no obtiene una ganancia.

Se introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor.

El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.