QUIÉN PAGA LAS REPARACIONES DE LA VIVIENDA EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER

 

 

 

 Cuando hablamos de las reparaciones de la vivienda arrendada, hacemos una referencia general a todo tipo de incidentes que pueden darse en una vivienda en el día a día, junto a aquellas de más complejidad que afectan a la vivienda en sí. Por ello debemos partir de la diferencia entre:

-          Mantenimiento de la vivienda: consistente en toda acción destinada a evitar y prevenir la necesidad de reparación o sustitución de muebles, electrodomésticos y demás enseres.

-          Reparación:  consistente en toda acción destinada a arreglar algo que ha dejado de funcionar o está dañado. Esta necesidad puede surgir bien por culpa o negligencia de las personas convivientes, bien por el mero transcurso del tiempo que provocan el deterioro de las cosas, incluso por defectos de fabricación o culpa de terceros.

 

 

De esta manera podemos observar cómo, al firmar el contrato de alquiler, siempre viene especificado en el mismo, una cláusula sobre las averías o reparaciones. Si consultas la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21, en cuanto a la “Conservación de la vivienda”.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

 

E indicando en su apartado tercero, sobre la comunicación de la necesidad de reparación:

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Y finalmente, en su apartado cuatro:

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

 

Es por ello por lo que podemos observar cómo, en lo que concierne al mantenimiento, la ley le obliga al inquilino, a realizar toda acción que sea necesaria para el eficiente mantenimiento de la vivienda, tales como el engrasado de bisagras, limpieza, colocación de topes, cambio de bombillas, atasco del desagüe, etc. Mientras que entiende que toda reparación necesaria para la residencia en la vivienda de manera óptima sí que concierne al arrendador, tales como reparación de humedades, rotura de tuberías, etc.

 

Al mismo tiempo, ley parte de un principio rector para gestionar las deficiencias, que es el de la presunción de culpa del arrendatario, dado que él es el ocupante de la vivienda y por tanto, quien la usa. Así, el artículo 1563 del Código Civil manifiesta que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la casa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya; lo cual implica que la carga de la prueba le correspondería al arrendatario.

Lo cual hemos de tener en cuenta que, en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, donde se debe describir cómo se recibe la vivienda y dejar constancia de tal realidad, de modo que cualquier defecto que se aprecie anterior sea imputable al periodo en que el inquilino no residía en esa vivienda, siendo igualmente a la inversa, cuando se trate de desperfectos visibles. Posteriores a la firme, se imputarán al inquilino, cuando estos sean causados por un mal uso, o uso negligente, de los elementos de la casa.

En el caso de los electrodomésticos pueden suceder muchas casuísticas: que estos estén antiguos y necesiten una renovación, lo cual correría a cargo del propietario arrendador, en el caso de que se hayan incluido como enseres en el contrato; que se haya hecho un mal uso de estos, en tal caso, será el inquilino el responsable de su reparación; que se produzca un fallo por defecto de fábrica, en cuyo caso habría que ejecutar la garantía, ...

 

En general, podemos decir que, según lo que haya ocurrido con el electrodoméstico estropeado, será el propietario o el inquilino el encargado de la reparación o la modificación del mismo, por otro igual o de similares características.

 Con relación a la pintura, si hay que pintar durante la relación contractual, el gasto correrá a cargo del inquilino, siempre que los daños en las paredes sean provocados por él, por un uso anormal de la vivienda. Pero si se trata de una obra de conservación de la vivienda, es decir, porque la pintura se desgasta por el paso del tiempo y por un uso normal de la casa, entonces será el casero el obligado a pagar la pintura. Y al final del contrato de arrendamiento, hay que recordar que el inquilino debe entregar por ley la vivienda en el mismo estado que como la recibió. Se trata del artículo 1561 del CC que dice textualmente que “El arrendatario [inquilino] debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.