VENTA DE INMUEBLE ALQUILADO, ¿QUÉ PASA CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

 

 

En la actualidad, en España podemos comprobar cómo, tras algunos cambios en los últimos años, en especial en 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), prevé la posibilidad de mantener el contrato de alquiler hasta cinco años para personas físicas, y hasta siete para jurídicas.

En principio, estos contratos de arrendamiento se mantienen con independencia de la existencia de la venta del inmueble a otro propietario, pues se trata de un derecho de uso, que es independiente y autónomo al derecho de propiedad en sí, por lo que no afecta a la titularidad del inmueble, sino a su uso y disfrute.

Sin embargo, la situación no es tan simple como a priori podemos observar, por lo que nos encontrarnos con diversas situaciones:

 

A. COMPRA DEL INMUEBLE.

Puede darse la situación de que el arrendatario desee comprar el inmueble alquilado, por lo que ante esa circunstancia:

1º  En principio,  podemos observar como el inquilino tendría un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble, regulado ene l artículo 25 de la LAU, por lo que, en mercado normal, presentaría una preferencia sobre el resto de los interesados. Para el ejercicio de este derecho, el propietario debe informar con antelación al arrendatario de su intención de proceder a la venta del inmueble.

Salvo que se haya incluido una cláusula en el contrato de alquiler por el que se renuncia a esta preferencia en caso de venta del inmueble.

2º Que se comunique al inquilino la posibilidad de compra del inmueble, con el precio y condiciones de compra, contando el inquilino con 30 días naturales para la compra. Denominado derecho de tanteo.

3ºsi el propietario no cumple con el derecho de tanteo del inquilino y si el inquilino está interesado en comprar el piso, podrá ejercer el derecho. En caso de que el inquilino no pueda hacer la compra, en esos treinta días, podrá buscar un posible comprador al actual propietario, para que pase a la posición de titular del inmueble manteniendo el contrato de alquiler. Es lo que se denomina derecho de retracto.

 

B. MANTENER EL CONTRATO DE ALQUILER.

Para mantener el contrato de arrendamiento, debemos comprobar si el contrato cumple los requisitos de registro:

1º Para mantener el contrato de arrendamiento del inmueble, debemos tener este inscrito en le Registro de la Propiedad, siendo esto siempre lo más recomendable. Además, el inmueble debe estar previamente inscrito en este Registro.

 Si ambas condiciones se cumplen, el comprador que adquiera el piso alquilado deberá subrogarse obligatoriamente en el contrato de arrendamiento vigente y el inquilino podrá seguir viviendo allí hasta la finalización del mismo. Así lo establece el artículo 14.1 de la LAU.

 2º Si el inmueble fue inscripto en el Registro de la Propiedad, pero el contrato de alquiler no, al producirse la venta, el mismo quedará extinguido y el inquilino deberá abandonar el piso sin posibilidad de acceder a ningún tipo de indemnización. Es por esta razón que es tan importante registrar dicho documento en este organismo público.

 3º Si el piso no está inscripto en el Registro de la Propiedad. Si bien no es lo más frecuente, en caso de que el inmueble no haya sido inscripto en el Registro de la Propiedad, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se sirve del artículo 1571 del Código Civil para regular esta situación. El mismo establece que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. 

 

Como se puede observar, lo normal es el supuesto tres, por lo que en general sería recomendable que se haga el registro del contrato de arrendamiento.