PASOS PARA
VENDER UNA CASA HEREDADA (PARTE 1)
A continuación, te explicaremos el paso a paso que debes realizar
a la hora de recibir una herencia, así como como también el trámite que debes
seguir para inscribir la vivienda en el Registro y finalmente cómo vender tu
casa de manera satisfactoria y exitosa.
Pese a la existencia de los múltiples motivos que pueden
impulsarte a vender tu vivienda heredada, el más usual se encuentra estrechamente
relacionado con los gastos generados por las herencias (costes notariales, los
de Registro y el impuesto de sucesiones) los cuales exigen el desembolso de una
suma considerable de dinero que se puede obtener fácilmente con la venta de la
vivienda). En otros casos, también es común que se prefiera disponer del dinero
líquido antes que tener un inmueble, e invertir en algún otro proyecto y así
aumentar los ingresos regulares.
PASOS PARA VENDER UNA CASA HEREDADA
- Recopilar los documentos
- Aceptar la herencia ante notario
- Pagar los impuestos de la herencia
- Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad
- Poner la casa en venta
- Liquidar los impuestos por la venta
1. 1. Documentos para heredar la vivienda:
Se debe iniciar por aceptar la herencia, para ello deberás reunir la
siguiente documentación:
- - Certificado de defunción:
Es gratuito.
Lo puedes
solicitar en el lugar donde falleció la persona que ha dejado la herencia,
tarda entre 2 y 15 días (dependiendo del Registro Civil).
Para expedir
este documento debes conocer el nombre completo, DNI del fallecido y además es
probable que te pidan el número de tomo y folio de la inscripción del deceso.
Es el
documento por medio del cual se acredita si el fallecido otorgó o no testamento
y en que notaria lo ha realizado.
Tiene un
costo aproximado de 3,82€, y debe solicitarse en la Gerencia Territorial del
Ministerio de Justicia, de manera presencial o telemática.
Tarda 10 días hábiles y debe solicitarse 15 días después del
deceso de la persona.
Para solicitar este documento, debes completar el modelo 790, pagar la tasa y presentar el certificado de defunción original.
- Copia autorizada del testamento, en caso de que exista:
El coste
variará según el número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad.
Debes solicitarlo
ante el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.
Por lo
general, no suele tardar más de una semana.
Para generar este documento, debes presentar el certificado de defunción y el de últimas voluntades.
2. 2. Aceptar una herencia:
Esta situación puede variar de acuerdo con el contexto de esta, es
decir, es necesario saber si la persona dejó un testamento o no, si eres el
único heredero o son dos personas o más, pues de allí dependen los pasos que
debes seguir para aceptar la herencia.
- - Si existe un testamento.
En principio se debe realizar el inventario de bienes y deudas del
fallecido. Aquí se incluyen los datos de las viviendas, saldos en cuentas
bancarias, vehículos, seguros de vida y deudas.
Seguidamente, deberás firmar la escritura de partición o cuaderno
particional. Debe contener tus datos y los de los demás herederos, el
inventario, y el reparto de bienes, según corresponda con lo estipulado en el
reglamento.
- - Si no existe testamento.
En estos casos, será necesario que el notario precise quienes son
los herederos conforme a lo establecido en la Ley. Para este punto, se deberá
demostrar el grado de parentesco presentando algunos documentos como el libro
de familia, el certificado de nacimiento y el certificado de matrimonio.
Posteriormente, corresponderá firmar en la notaría:
ü - Acta de
declaración de herederos. Para hacerla debes presentar dos testigos (conocidos
del fallecido) que manifiesten y declaren que no les conste la existencia de
otros herederos.
Este trámite
tiene un coste aproximado de 250 y 300 euros (más IVA), puede variar de acuerdo
con la cantidad de herederos y masa hereditaria.
Desde que se firma en la notaría hasta que el notario declara
quiénes son los herederos, transcurren aproximadamente 20 días hábiles.
Posteriormente, debe elaborarse la escritura de partición en donde se incluyan todos y cada uno de los datos de los herederos y el reparto de los bienes en la proporción que le corresponde a cada uno.
3. 3. Impuestos de la herencia:
Al momento de
heredar una vivienda, debes realizar el pago de tres impuestos principales:
a.
Impuesto de sucesiones y donaciones.
b.
Plusvalía municipal.
c. IRPF
- a. Impuesto de sucesiones y donaciones: Es un impuesto directo que se
aplica sobre bienes heredados o recibidos en donación. Tiene variaciones de
acuerdo con las condiciones particulares de cada persona, pues se tiene en
cuenta la situación económica del heredero y su grado de parentesco con la
persona fallecida.
Ten en cuenta
que entre mayor sea la herencia mas tendrás que pagar por este impuesto. Es un
impuesto a cargo de los herederos (salvo aquel que renuncie a la herencia) o
quien reciba una donación en vida.
El plazo para
pagarlo es de seis meses desde el fallecimiento del titular.
Para pagarlo
debes dirigirte ante la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde
la persona fallecida tenía su residencia habitual.
Se encuentra
permitido que pago se pueda fraccionar y para cuantías superiores a los
300.000€ no se requieren garantías.
Este impuesto prescribe a los cuatro años, contados a partir el último día en que se podía presentar la liquidación. No es recomendable esperar la prescripción ya que probablemente tendrías que asumir sanciones e intereses de mora elevados.
b. Plusvalía municipal por heredar y vender una casa: Se trata de un impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo. Para los casos de una herencia, el aumento se considera desde que la persona fallecida adquirió la vivienda hasta el momento en que se recibe como herencia. En el caso de la venta de la vivienda heredada, se tiene en cuenta el incremento del valor del suelo desde que se recibió la propiedad en herencia hasta que se vende.
Si se trata de una herencia, este impuesto lo deben asumir
los herederos, ahora bien, si es una venta, lo pagan los vendedores.
Debe pagarse durante los primero seis meses desde el
fallecimiento del titular de la propiedad.
Es posible solicitar una prórroga por un periodo idéntico, e incluso
ampliar el plazo de pago a un año. En el caso de la compraventa, el plazo es de
30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos.
El pago debe realizarse en el ayuntamiento del lugar de ubicación
de la finca heredada.
Permite fraccionamiento del pago.
Tiene un término de prescripción de cuatro años, contados
desde el último día en que se puede hacer la liquidación.
Si se produce la venta de una vivienda, esta tendrá que
declararse en el IRPF en función de la ganancia patrimonial obtenida.
Este coste
debe ser asumido por el vendedor de la casa heredada, en proporción a la parte
de la vivienda que le corresponde a cada heredero.
La venta se
incluye en la declaración de la renta del año siguiente.
La ganancia que
obtengas tras la venta de la vivienda heredada tributará como ganancia
patrimonial en el IRPF. Para calcular dicha ganancia, debes tener en cuenta que
el valor de adquisición es el que hayas declarado en el impuesto de sucesiones.
Luego,
tendrás que aplicar el tipo impositivo que corresponda según tus ganancias.
Estos son los tramos del IRPF en 2022 para viviendas heredadas:
o Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
o Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
o Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
o Ganancias de más de 200.000 euros: 26%
Igual que en los casos anteriores, la normativa permite el
fraccionamiento de este pago y sin ningún recargo por interés, realizando el pago en dos
partes: la primera corresponde al 60% del importe y la
segunda al 40% restante.
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