RESUMEN CON LOS ASPECTOS MÁS RELEVANTES DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Empecemos por definir que es la Ley de Arrendamientos Urbanos, es aquella que se encarga de regular los asuntos legales en cuanto a derecho inmobiliario se refiere. Conforme al paso del tiempo, dicha ley ha sido objeto de modificaciones, incluyendo cambios a nivel de duración de los contratos de alquiler, incremento en las rentas, entre otros aspectos. Mediante el presente artículo, pretendemos hacer un resumen con los temas de mayor relevancia relacionados con el arrendamiento de viviendas.

Actual Ley de Arrendamientos Urbanos:

La más reciente modificación de esta Ley fue en marzo de 2019. Las reformas más significativas y de mayor relevancia fueron incluidas en el año 1995 y 2013.

Inicio del Contrato de Alquiler:

Para efectos prácticos y legales, se entiende que un contrato de arrendamiento inicia desde la fecha que fue establecida en el contenido de este, o bien, desde la entrega de la propiedad al inquilino, si esta última ocurre con posterioridad a la fecha señalada en el contrato.

Si el contrato de alquiler no establece el plazo de duración o es indeterminado, se asume que el contrato tendrá una duración de un año, no obstante, se mantendrá el derecho de prórroga anual en favor del arrendatario.

Duración de Un Contrato de Arrendamiento:

De acuerdo con el contenido de la ley, las partes contratantes disponen de libertad para determinar el tiempo de duración del contrato de arrendamiento. Ahora bien, si es inferior a cinco años, o siete en aquellos casos en donde el arrendador sea una empresa, una vez cumplido el plazo de duración señalado en el contrato, se producirá la prórroga obligatoria por plazos anuales hasta que el alquiler logre tener una duración mínima de cinco años o siete según corresponda.

Existe una excepción a la regla general, pues el inquilino tendrá la facultad de revocar el contrato siempre y cuando avise con 30 días de anticipación a la fecha de finalización de este o de cualquiera de sus prórrogas.

 

Prórroga del Contrato de Alquiler:

Culminada la duración del contrato de alquiler, este podrá ser prorrogado de manera anual hasta un máximo de tres años, exceptuando aquellos casos en los que el arrendador informe con cuatro meses de antelación a la fecha señalada para la finalización del contrato, su intención de no renovar o que el inquilino avise con dos meses de anticipación.

Pago del Alquiler de acuerdo con La LAU:

El tema relacionado a la renta del alquiler se encuentra establecido en el artículo 17 de la LAU, en síntesis, indica que:

-          Las partes tienen libertad de fijar el importe de la renta.

-          Los pagos deben generarse de manera mensual, durante los primeros 7 días de cada mensualidad. No se podrá exigir el cobro anticipado de más de una mensualidad de renta.

-          El arrendador se encuentra en el deber legal de expedir en favor del inquilino, el correspondiente recibo de pago, excepto los acuerdos que hubieran generado las partes un procedimiento diferente para acreditar el efectivo cumplimiento de la obligación respecto del pago del alquiler.

-          Los pagos deben realizarse en el lugar y conforme al procedimiento acordado entre las partes.

 

Incremento en el Precio del Alquiler:

Mientras se encuentre vigente el contrato de arrendamiento, el importe del alquiler podrá incrementarse cada año si así se ha convenido expresamente. Ahora bien, en aquellos casos en los que, si se pactó, pero no se indicó con detalle cual sería el procedimiento y porcentaje que se aplicaría, se deberá tener como fundamento la variación anual del índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como punto de partida el mes de referencia para el reajuste el que corresponda al último índice que se encontrara publicado en la fecha en la que pretenda actualizarse el contrato.

Se encuentra prohibido realizar subidas de precios que sean superiores al índice de precios al consumo (IPC).

Cambio del Pago del Alquiler por Obras:

Es viable que las partes acuerden este tipo de cambios, pues la ley permite que durante un plazo determinado se pueda modificar el importe de la renda, bien sea de manera total o parcial, por el compromiso del inquilino en realizar reformas en el inmueble.

Ahora bien, si el inquilino no cumple lo pactado respecto a la realización de las obras, el arrendador se encontrará en la facultad legal de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.

Recuperación de la Vivienda antes de Tiempo:

Es una situación que se encuentra sujeta a ciertas condiciones. En principio ten en cuenta que después del primer año del contrato, se procedente aplicar la cancelación de la prórroga obligatoria siempre y cuando el arrendador manifieste su intención de ocupar la vivienda alquilada antes del plazo del lapso de cinco años para dar el uso de residencia con ánimo de permanencia para sí o para alguno de sus familiares que se encuentren en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge.

El arrendador deberá exponer al inquilino el motivo de recuperación de la vivienda, al menos con 60 días de antelación. El arrendatario se encontrará en el deber y obligación legal de abandonar el inmueble en el mencionado plazo si las partes no logran llegar a un acuerdo diferente.

Ahora bien, si luego de haber transcurrido tres meses desde la finalización del contrato y el arrendador aún no ha usado la vivienda conforme al motivo expuesto, el inquilino podrá, en el término de 30 días, solicitar que se le restituya el uso y goce de la finca alquilada por un nuevo periodo hasta de cinco años, acogiéndose a las condiciones contractuales anteriores y previamente convenidas. Adicional a lo anterior, el arrendatario tendrá el derecho a una indemnización por concepto de los costos en que se hubiera incurrido debido al desalojo hasta el momento de la reocupación.

Del mismo modo, también podrá optar por ser indemnizado por un importe equivalente a una mensualidad por cada año que se encontrará pendiente por cumplir hasta que se completen los cinco años, excepto que la ocupación no hubiese tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Fianzas:

Al momento de firmarse el contrato de arrendamiento, el inquilino debe pagar en favor del propietario un mes de fianza en metálico, dos en el arrendamiento para uso diferente a la destinación de una vivienda. Este importe debe ser ingresado en la entidad correspondiente en materia de vivienda respecto de la comunidad autónoma en que se encuentre ubicada la casa.

Una vez terminado el contrato, y luego de haber transcurrido un mes sin que la administración no reintegre la cantidad depositada, se deberá pagar el interés legal correspondiente.

Reparación de los Desperfectos del Alquiler:

 Es una obligación del arrendador, realizar sin derecho a incrementar por ello el importe de la renta, todas y cada una de las reparaciones que se tornen necesarias para la efectiva conservación de la casa en condiciones adecuadas. La excepción frente a este asunto se fundamenta en el deterioro cuya reparación resulta imputable al uso que ha dado el arrendatario a la vivienda. Lo anterior se encuentra soportado en el artículo 21 de La LAU.

Ahora bien, cuando la realización de una obra de conservación sea imposible de evitar hasta finalizar el contrato, se encontrará entonces el inquilino en la necesidad y deber de soportar las molestias e incomodidades que implica la ejecución de esta. No obstante, lo anterior, si la obra tiene una duración superior a los 20 días, corresponde al arrendador aplicar un descuento en favor del inquilino en proporción de la cuantía conforme al tiempo en que se hubiese visto privado de habitar la finca.