TERRENOS NO URBANIZABLES O RÚSTICOS

En principio, debes saber que este tipo de suelos tienen una condición especial, de ahí surge la necesidad de crear el presente post para contarte cuales son las excepciones y posibilidades que tienen en particular los terrenos no urbanizables.

De manera previa a la compra de un terreno, es de vital importancia conocer la clasificación del suelo, pues de acuerdo con ello, podrás saber que cosas pueden realizarse y cuales no.

Todos los terrenos no son calificados como aptos para construir, bien sea porque no cuentan con la infraestructura necesaria o porque no están clasificados como terrenos urbanos ni urbanizables.

Definición de terreno no urbanizable:

Frecuentemente también conocido como rústico, es aquel que no puede ser destinados a fines diferentes del agrícola,  forestal, ganadero, cinegético y comúnmente relacionados al uso racional de los recursos naturales.

Podemos decir, que se trata de una parcela de terreno calificada por la ordenación territorial como NO URBANIZABLE. Una de sus principales características, es que carece de los servicios urbanísticos básicos, como por ejemplo, agua, alumbrado, paso rodado, alcantarillado, y demás.

Dentro de los suelos rústicos, encontraremos dos tipos diferentes:

1.      Suelo no urbanizable normal: No será permitida la construcción y edificación, no obstante, de acuerdo con la legislación concreta del lugar de ubicación del inmueble, se valorará si se puede construir siempre y cuando la edificación tenga que ver con la explotación del terreno, como por ejemplo, la creación de un almacén o establo.

2.      Suelo no urbanizable protegido: Este tipo de terrenos, goza de una protección especial que prohíbe cualquier tipo de construcción, como por ejemplo los parajes naturales.

Multas:

El Código Penal establece en el Artículo 319, que procederá la imposición de sanciones incluso pensar de prisión entre uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, a quienes sean promotores, constructores o técnicos directores, que ejecuten obras de urbanización, edificación o construcción en terrenos catalogados como NO URBANIZABLES.

Que se puede hacer en un terreno no urbanizable:

Como lo habíamos mencionado anteriormente, el principal propósito de este tipo de terrenos, es la conservación de la naturaleza. Sin embargo, no quiere decir esto, que todos los aspectos sean negativos, pues dentro de la normatividad vigente existen algunas excepciones y se encuentran permitidas algunas edificaciones.  Se podrá construir una casa vinculada a actividades de explotación agrícola, e incluso, no se descarta que puedas instalar una casa prefabricada móvil.

Actualmente la ley contempla que se podrá construir en los terrenos no urbanizables lo siguiente:

-          Vivienda nueva: Se encuentra permitido siempre y cuando, la destinación de esta sea para la explotación agrícola, ganadera o forestal de la finca.  Esta opción solo procederá si la vivienda se encuentra alejada de la residencia habitual del propietario y que sea indispensable para la explotación del terreno. Ten en cuenta que de acuerdo con la comunidad autónoma, se podrán establecer requisitos y exigencias diferentes.

-          Casas prefabricadas móviles: Aquellas que no requieran cimentación ni que se deba incurrir en algún tipo de obra, es decir, que no alteren el terreno, podrán llevarse a cabo en un suelo rústico, sin embargo, no olvides que la decisión se encuentra limitada de acuerdo con la comunidad autónoma de la parcela. La clave está en que tengas claro que ubicar no significa construir. La vivienda modular debe ser autosuficiente, pues como te mencionamos al inicio de este post, los terrenos rústicos adolecen de las infraestructuras necesarias como alumbrado y alcantarillado.

-          Campings, alojamientos rurales y hoteles: Se encuentra permitido. Dentro de las exigencias que tendrás para realizar este tipo de construcciones, el terreno no urbanizable debe disponer de una superficie mínima.

Para construir un camping: La parcela debe tener 5.000m2.

Para la construcción de un hotel: La parcela debe tener 10.000m2.

La superficie del suelo y los m2 edificables varían de acuerdo con las condiciones especificas establecidas por cada comunidad autónoma.  

-          Piscinas: Actualmente no existen limitaciones o prohibiciones para que se puedan construir piscinas en suelos rústicos. Lo anterior no quiere decir que no existan restricciones de acuerdo con el tipo de obra que deba realizarse para la creación de la piscina y el uso que se le vaya a dar a la misma.

-          Rehabilitación de casas preexistentes: Los terrenos no urbanizable que tengan construida una casa antigua o en ruinas, son uno de los tesoros en materia inmobiliaria, para que resulte procedente, la casa deberá tener una antigüedad anterior al año 1975. Conforme al estado de conservación y condiciones específicas del inmueble, el ayuntamiento estará facultado para otorgar licencia o no.

-          Construcción de gasolinera: Se podrán construir estaciones de servicio.

Como saber si un terreno es urbanizable:

Es indispensable que conozcas la situación registral del terreno y su actualidad en materia urbanística, para ello, deberás contar con una nota simple actualizada y un informe urbanístico. Lo ideal es que vayas al departamento urbanístico del ayuntamiento en el que se encuentre ubicada la finca y solicites esta información. Siempre sugerimos, que te asesores con un arquitecto de la zona y que conozca con detalle este tema.

Caravanas en terrenos no urbanizables:

En principio, no esta permitido. Pues este tipo de vehículos y las casas prefabricadas móviles son consideradas como una especie de “edificación "ya que se presume su carácter estático en el espacio y su ánimo de permanencia. Te sugerimos que consultes directamente con la administración, ya que la regla general es que no se encuentre permitido.

Casas de madera en terrenos no urbanizables:

Lo normal, es que no se puedan construir casas de madera ni de ningún tipo de material, cualquiera que sea su método constructivo, con la excepción de aquellas cuya destinación sea dirigida a satisfacer fines forestales y agrícolas, como por ejemplo una casa de aperos.