EL VALOR DE MERCADO DE UNA CASA: HOY TE CONTAREMOS QUE ES, PARA QUE SIRVE.

CONOCE ESTA GUÍA PRÁCTICA PARA EL 2023

En el momento en el que te planteas invertir en vivienda, es imprescindible que primero conozcas el valor de mercado de un inmueble, así como también es importante saber para que sirve y como se realiza el cálculo.

Conocer el valor de una inmueble en el mercado es el punto de partida básico e inicial antes de realizar algún movimiento. Ahora bien, empecemos por definir dicha figura, se trata de la cantidad de dinero, que de acuerdo con las reglas de la oferta y la demanda, pagaría un comprador por un determinado bien en un momento concreto, en este caso en el marco del mercado inmobiliario.

1.      CUAL ES EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE

En el mundo inmobiliario esta definición está íntimamente relacionada con las reglas de la oferta y la demanda, tiene que ver con la cantidad de dinero que un potencial comprador está en la disposición de pagar por un bien, en un momento determinado.

Como es propio de su naturaleza, el valor de mercado, fluctúa con el paso del tiempo, teniendo en cuenta que depende de diversos factores que se encuentran en constante movimiento, como por ejemplo, la cantidad de inmuebles en venta, la demanda en la zona, la situación económica en general o la oferta bancaria en materia de hipotecas.

2.      TE PREGUNTARÁS ¿CÓMO SABER EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE?

Es usual que los profesionales que se dedican a la tasación de inmuebles para establecer el valor de mercado, primero fijen los precios concretos de compraventa en una zona determinada para viviendas de características análogas al que se está valorando esto, con el propósito de realizar una valoración lo mas exacta y confiable posible. No pueden dejarse de lado elementos que son necesarios de tener en cuenta como, por ejemplo, los metros cuadrados, la antigüedad, etc.…

Conviene recordar que en tiempos de inflación el valor de mercado de una casa puede presentar variables con mayor rapidez. Por ejemplo, en el caso de enero de 2023, el precio de la vivienda usada en venta en España percibió una subida del 5,4% interanual.

3.      ¿SABES COMO SE CALCULA EL VALOR DE MERCADO? TE LO CONTAMOS

Existen varias herramientas ye elementos que permiten determinar el valor de mercado de una propiedad, algunos tienen un origen externo y, por lo tanto, son de difícil control.

 Es el caso de la capacidad de ahorro de los compradores de acuerdo con el comportamiento del contexto económico, las condiciones bancarias para acceder a un préstamo hipotecario, o el estado de la oferta y la demanda de vivienda.

Te presentamos algunos ejemplos de otros factores que tiene que ver directamente con la vivienda:

-          Calidad de los servicios de la zona: Evidentemente al momento de comprar una vivienda analizamos la cercanía a puntos de interés como lo son los supermercados, centros sanitarios, farmacias, zonas verdes, posibilidad de aparcamiento, acceso a transporte, y cuantos mejores servicios ofrezca el sector, mayor será la valoración de la vivienda.

-          Ubicación: Es sin lugar a duda, uno de los aspectos más estudiados al momento de comprar una vivienda, pues no es lo mismo comprar un piso en una zona céntrica a otro a las afueras de la ciudad, es por esto, que las condiciones geográficas es uno de los principales factores para tener en cuenta al momento de calcular cuánto cuesta un determinado inmueble.

-          Características del inmueble: Todo comprador quiere conocer cuales son los metros que componen la vivienda, el estado de las zonas comunes (ascensor, jardines, piscina), estado general de mantenimiento o la necesidad de incurrir en posibles reformas futuras que conlleven a incrementar la cuota de la comunidad, el estado de la propia casa, su distribución de estancias, cantidad de habitaciones, la necesidad o no de llevar a cabo una reforma, la antigüedad del edificio, eficiencia energética, situación legal/jurídica.

4.      VALOR CATASTRAL Y VALOR DE MERCADO.

Al momento de producirse la trasmisión de un inmueble, se está sujeto al pago de diferentes impuestos y al momento de realizar el cálculo de cuanto debemos pagar, en principio debemos tomar como punto de referencia un valor determinado que viene definido por normativa de acuerdo a cada tributo.

Para el caso particular de abono del Impuesto Sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales (ITP), o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), se debe acudir al valor de referencia de catastro, para proceder con la definición de la base imponible. El uso de este valor transgrede en el valor de adquisición y transmisión en impuestos como IRPF y la plusvalía municipal.

Quiere decir lo anterior que el valor de mercado no es el que se tomo como referente al momento de realizar el cálculo de impuestos, aunque si bien opera como “techo” y como límite, el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, lo cual se traduce en que, en caso de superarlo, siempre se tendrá el segundo como base imponible.

En aquellos casos en donde el precio pagado sea superior al valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Quiere decir lo anterior, que el valor de la referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Hace un tiempo estos impuestos eran calculados teniendo el “valor real” del bien, relacionado con el valor de mercado.

Ahora bien, en cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), su base imponible la define el valor catastral; en el caso del IVA (para la compra de vivienda nueva), la base imponible es el valor de venta.

5.      NECESIDAD DE CONOCER EL VALOR DE MERCADO DE UNA PROPIEDAD

Conocer este aspecto resultará necesario en cualquier escenario que guarde relación con la trasmisión de un bien inmueble.

Por ejemplo, cuando tenemos en mente comprar o vender una casa, es importante que tengamos claridad respecto de saber cuanto vale en ese momento el inmueble en el que tenemos interés, de tal modo, que el precio establecido sea equitativo y justo para las partes involucradas en el negocio.

También resulta importante conocer el valor de mercado para aquellos eventos en donde sea necesario repartir o adjudicar un inmueble que tenga varios propietarios. El valor de mercado será la figura que funcione como “techo” al momento de definir la base imponible de tributos como, por ejemplo, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).  

6.      QUIEN ESTABLECE EL VALOR DE MERCADO

El valor de mercado no puede cifrarse de manera exacta, por este motivo resulta frecuente que la tasación de una vivienda pueda fluctuar dependiendo de quien realice la valoración. En muchos casos puede ocurrir que una persona se encuentre en disposición de pagar más dinero por un inmueble concreto en comparación a otro, teniendo en cuenta sus gustos personales

En conclusión, se puede decir entonces que el valor de mercado lo establece el conjunto de potenciales compradores y vendedores, aun cuando en la práctica se sabe que es el tasador quien se encargar de definir cual es el valor de una propiedad.