TIPOS DE CONTRATOS DE ALQUILER

-          CONTRATOS DE ALQUILER VACACIONAL:

Definición: Es un acuerdo entre las partes (propietario/huésped), en donde el propietario pone a disposición del huésped el uso y disfrute de un determinado inmueble.

El huésped se encargará de dar un uso vacacional, de ocio, o turismo, pagando como contraprestación el pago de un alquiler.

Para alquilar únicamente una de las habitaciones de la vivienda (por una temporada vacacional, de forma permanente o por una temporada), se utiliza el contrato de alquiler de habitación.

Es importante además de necesario, suscribir un contrato de alquiler de vivienda vacacional, ya que es el documento escrito y firmado que contiene el acuerdo pactado entre las partes, se establecen las normas de la casa y consecuencias ante un eventual incumplimiento contractual.

Lo que no te puede faltar en un contrato de alquiler vacacional:

Todo contrato de alquiler vacacional debe contener ciertas cláusulas esenciales y básicas. Hagamos un repaso.

ü  Datos de la vivienda: Hace referencia a la identificación de la propiedad, su dirección, inventario de muebles, descripción del estado en que es entregada al momento de firmar el contrato.

ü  Datos de las partes contratantes: Es decir, nombre completo, DNI, domicilio, teléfono y correo electrónico tanto del propietario como del huésped.

ü  Firma de las partes implicadas. Imprescindible, incluyendo el nombre, fecha de formalización del contrato y datos de contacto durante la estancia.

ü  Cláusulas con las condiciones especiales impuestas por el propietario, siempre y cuando no sean contrarias a las disposiciones legales.

ü  Capacidad máxima: Se debe dejar determinado máximo cuantas personas tienen permito habitar y gozar de la vivienda.

ü  Duración del contrato: Indicando fecha de inicio y terminación del contrato.

ü  Estancia mínima exigida.

ü  Normas de la casa.

ü  Fianza e información del pago, así como también los métodos aceptados para realizar el cobro.

ü  Obligaciones a cargo de cada una de las partes.

ü  Precio de la renta: Discriminando las tarifas y precios del alquiler vacacional.

ü  Causales de terminación del contrato de alquiler.

-          CONTRATO DE ALQUILER POR TEMPORADAS: QUÉ ES Y COMO FUNCIONA.

Es común que a veces los propietarios solo quieran alquilar su vivienda por un periodo de tiempo determinado, caso que también ocurre para inquilinos que solo desean firmar un contrato de alquiler temporal por diferentes motivos, por ejemplo, por trabajo, estudio, o cualquier otra razón.

Posiblemente te haya surgido la duda de como funcionan los contratos por temporada o cómo finalizar un contrato de arrendamiento de este tipo. A lo largo de este post te explicaremos con detalle en que consiste un contrato de arrendamiento de temporada, sus características y la mejor manera de sacarle partido. Continúa leyendo.

CÓMO FUNCIONA UN CONTRATO DE ALQUILER POR TEMPORADAS.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, marca una importante diferencia entre los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos para uso diferente de la vivienda, cada uno de ellos tiene diferencias que serán  analizadas a continuación.

Arrendamientos de vivienda:

La finalidad básica de un arrendamiento de vivienda es satisfacer la necesidad de una vivienda permanente por parte del inquilino, por lo tanto, la normativa que los regula tiende a ser más proteccionista con el arrendatario, pues suelen ser los tipos de contrato más habituales en el mercado inmobiliario.

Arrendamientos para usos diferentes de la vivienda:

Son alquileres de fincas urbanas no destinadas a uso residencial, por ejemplo, una oficina, local de negocio o también los arrendamientos por temporada. Ahora bien, la diferencia radica en que, en este tipo de contratos, tanto el propietario como el inquilino pueden pactar de manera libre las condiciones del contrato que consideren adecuadas.

¿En qué consiste un alquiler de temporada?

Un alquiler de temporada es el arrendamiento de una vivienda que no satisface la demanda de una vivienda permanente por parte del inquilino, sino que se utiliza para cubrir una necesidad de vivienda específica, como pueden ser unas vacaciones, un trabajo con fecha de finalización, una temporada de estudios, etc.

Por ejemplo, se puede firmar un contrato de alquiler de una vivienda por tres semanas o por tres meses, aunque después la LAU permite una prórroga si ambas partes están de acuerdo. En este tipo de contratos, lo importante no es la duración, sino el motivo por el que se alquila y que ambas partes estén de acuerdo en las condiciones del contrato.

Lo más importante es que en el contrato aparezca expresamente la voluntad del propietario y el inquilino de alquilar la vivienda por una temporada y explicar los motivos que justifiquen el régimen del contrato.

Ejemplos de un arrendamiento de temporada:

o   Alojamiento temporal vacacional, ya sea en verano o en invierno.

o   Alojamiento temporal por obras en la vivienda habitual del arrendatario.

o   Alojamiento temporal por motivos de trabajo durante un periodo de tiempo determinado (seis meses, un año o más).

o   Alojamiento temporal por estudios, aunque en algunos casos se podría ver en qué vivienda pasa más tiempo, si en la alquilada o en la suya propia.

En estos casos siempre hay una causa real para que haya un régimen distinto de los contratos de alquiler permanentes, ya que el inquilino no necesita la protección que tiene en un inmueble que cubre todas sus necesidades de vivienda permanente.

Una vez sabemos cuál es la causa que motiva a redactar un contrato de alquiler por temporadas, se pueden negociar los términos y condiciones del contrato entre las partes. Hay que tener en cuenta que no existe una normativa legal de mínimos que proteja al inquilino y es difícil que una cláusula se pueda considerar nula aunque, en principio, parezca abusiva.

De ahí la importancia de contar con un profesional en la fase de negociación del contrato, de esta forma, el propietario tendrá el asesoramiento necesario y estará protegido en todo momento para saber qué tipo de cláusulas puede introducir y evitar problemas en el futuro. 

Duración del contrato:

La duración la deben pactar el arrendador y arrendatario. La ley no exige un mínimo ni un máximo de tiempo. Puede ser un alquiler de unos pocos días o de varios años. Lo importante es la causa que justifique este tipo de contrato, como puede ser un contrato laboral, un tratamiento médico, estudios, vacaciones con fecha de salida, etc.

Prórrogas.

En principio, no hay prórrogas en este tipo de contrato a excepción de que las partes hayan acordado expresamente la posibilidad de prorrogar el contrato en determinados términos y condiciones.

¿En qué momento se puede marchar el inquilino?

El inquilino está obligado a cumplir la duración del contrato que aparece especificado y que firmó en su momento. Sin embargo, si ambas partes han acordado que el inquilino se puede marchar en algunos supuestos, se respetarán siempre que aparezcan en el contrato de forma clara.

¿El propietario puede recuperar su vivienda durante el contrato por temporada?

El propietario también deberá cumplir el contrato una vez firmado. Solo en el caso de que el inquilino no cumpla lo establecido, el contrato podrá resolverse a favor del arrendador.

¿Hay fianza en este tipo de contratos?

Según el Artículo 36 de la LAU el inquilino deberá abonar dos mensualidades de fianza.

¿Puede haber otras garantías adicionales?

Si el propietario pide garantías adicionales además de la fianza y el inquilino está de acuerdo se pueden introducir en el contrato.

De todo lo anterior se puede concluir que hay bastantes supuestos que hay que tener en cuenta en los alquileres por temporadas. Si estás pensando en redactar un contrato de alquiler temporal te recomendamos confiar en Luxury Homes, ya que disponemos de los mejores profesionales y la experiencia necesaria en alquiler de viviendas para asesorarte.

-          ALQUILER DE LARGA DURACIÓN. CONOCE TODOS LOS ASPECTOS QUE DEBES TENER EN CUENTA.

El alquiler de larga duración se refiere al arrendamiento de un inmueble cuyo destino es satisfacer la necesidad de permanecer de manera permanente en una vivienda, es decir, el alquiler como vivienda habitual pero durante un periodo mayor de tiempo.

No obstante, lo anterior, la Ley de Arrendamientos Urbanos marca una importante diferencia entre el arrendamiento de una vivienda habitual y el arrendamiento para uso diferente al de vivienda, haciendo referencia entre múltiples usos como por ejemplo el alquiler de temporada.

Ahora bien, la diferencia entre estos dos tipos de arrendamiento, radica principalmente en que en el alquiler de larga duración la vivienda se entiende como habitual, mientras que en el de temporada no tiene ese carácter, teniendo en cuenta que el inquilino tiene un domicilio permanente en un inmueble diferente al alquilado.

¿Sabes cuánto tiempo puede extenderse el alquiler de larga duración?

La regla general, la duración mínima del contrato de alquiler es de cinco años si se trata de un arrendamiento entre personas físicas, o bien para el caso de las personas jurídicas, el término mínimo será de 7 años.

La ley permite que las parten tengan la facultad de acordar una duración de alquiler menor, pero el contrato se prorroga de forma automática por periodos anuales hasta que se cumplen los cinco años si quiere el inquilino. Una vez se termine este periodo, el contrato se extiende por tres años más si ninguna de las partes renuncia a la prórroga.

Es importante tener en cuenta que en aquellos casos en donde el inquilino no desea continuar con el contrato, solo tendrá que comunicarlo con un mes de anticipación a la fecha de finalización, no obstante, el arrendador se encontrará con la carga de demostrar que necesita ocupar la vivienda para no continuar con el contrato de alquiler y comunicarlo, además, con un plazo de dos meses.

Resulta claro entonces que un contrato se considera de larga duración cuando se firma por un plazo mayor al establecido por la ley, tal y como lo acuerdan las partes (propietario e inquilino). Es importante mencionar que incluso, un alquiler de larga duración puede extenderse de 10 a 20 años.

De la anterior información, se deduce la especial importancia del cuidado en la redacción el contrato de alquiler, pues sería, además, conveniente incluir determinadas cláusulas que permitan prevenir eventuales problemas o malentendidos en el futuro y que puedan terminar por afectar a las partes que lo han negociado en su momento.

En el alquiler de larga duración no existe el límite de garantías adicionales: 

De acuerdo con la actualidad legal en el sector inmobiliario, se ha establecido un límite en las garantías adicionales que le puede solicitar el arrendados al arrendatario (al margen de la fianza obligatoria). Este margen esta fijado en dos mensualidades de la renta como cuantía máxima de las garantías adicionales que pueden exigirse a través de un depósito o de un aval bancario. Al ser adicionales no es obligatorio incluirlas en el contrato.

No obstante, lo anterior, en el caso de un alquiler de una vivienda de larga temporada no existe límite en las garantías adicionales. Así lo indica el decreto ley, que establece que esas dos mensualidades de renta son el máximo fijado para las garantías adicionales “salvo que se trate de contrato de larga duración”. En este caso, el propietario puede pedir más o menos garantías para cubrir la posibilidad de impago de la renta por parte del inquilino.

 Mayor estabilidad en los alquileres de larga duración: 

El hecho de tener una vivienda alquilada durante un mayor tiempo ofrece una gran estabilidad tanto para el inquilino debido a que no tiene que estarse mudando constantemente, y también para el propietario, ya que asegura un ingreso estable y dijo durante un largo periodo de tiempo, además no tiene que estar cambiando de arrendatario con el riesgo de sufrir situaciones de impago y los demás problemas que en consecuencia conllevaría.

Sin embargo, en el alquiler de temporada el relevo de inquilinos es constante, pues el inmueble se alquila por periodos corte de tiempo e incluso pueden existir momento del año en los que la vivienda se encuentre vacía generando gastos y cero ingresos. Estos casos suelen ser más usuales, por ejemplo, en las casas en la playa, puesto que lo más común y cotidiano es que se alquiler solo durante la temporada de verano o de vacaciones. Ahora bien, este tipo de arrendamiento tiene una ventaja, y es que las rentas son bastante más elevadas.

En conclusión, se puede concluir que el alquiler de larga duración puede extenderse durante un plazo más largo del fijado por la ley e incluir más garantías aparte de las dos mensualidades máximas establecidas para los arrendamientos convencionales. Del mismo modo, este tipo de alquiler ofrece mayor seguridad y estabilidad a las partes, tanto arrendador como inquilino. El punto débil de este tipo de contratos es que las rentas obtenidas mediante un alquiler de larga duración suelen ser mas reducidas que las de otros formatos de arrendamientos, sobre todo si se compara al régimen vacacional.