¿CUÁLES SON LAS ZONAS TENSIONADAS EN EL ALQUILER SEGÚN LA LEY DE VIVIENDA?

Si eres propietario o gestor de inmuebles, es fundamental conocer las zonas tensionadas y cómo podrían afectar a tu negocio de alquiler. En este artículo, analizamos en qué consisten estas zonas y qué medidas puedes tomar para proteger tu inversión.

¿Qué son las zonas tensionadas?

La Ley de Vivienda 2023 introdujo cambios significativos, incluyendo la creación de zonas tensionadas. Estas zonas se identifican como áreas con riesgo de oferta insuficiente de viviendas debido a condiciones específicas del mercado, como los altos precios de alquiler y los costes de las hipotecas.

Las comunidades autónomas tienen la competencia de declarar una zona como tensionada, permitiendo la aplicación de medidas de control del mercado. Una vez declarada, la zona tensionada tiene una validez de tres años, con posibilidad de prórrogas anuales si persisten las condiciones. El objetivo es orientar las actuaciones en materia de vivienda pública, haciendo que sea asequible para la población.

El principal efecto de esta declaración es la elaboración de un plan específico para abordar los desequilibrios observados, crucial para que particulares y organizaciones entiendan las implicaciones regulatorias y cumplan las medidas especificadas según la Ley de Vivienda.

Requisitos para ser una zona tensionada:

Para que un área sea clasificada como tensionada, debe cumplir al menos una de las siguientes condiciones:

·         Gastos elevados: La carga media de los gastos hipotecarios o de alquiler, combinada con los gastos y suministros básicos, supera el 30% de la renta media o de los ingresos familiares de esa zona.

·         Crecimiento de precios: El precio de compra o alquiler de la vivienda ha crecido al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma correspondiente en los últimos cinco años.

Esta clasificación identifica las zonas donde los residentes pueden estar experimentando tensiones financieras debido a los elevados costes de la vivienda, permitiendo prestar apoyo e intervenir de forma específica.

Medidas aplicables en las zonas tensionadas:

La regulación de los precios de alquiler en las zonas tensionadas busca controlar el aumento de la renta para hacerla más asequible. Las principales medidas incluyen:

·         Limitación de aumentos: El aumento anual de la renta se limita al 2% en 2023 y al 3% en 2024. En 2025, se aplicará un nuevo índice para sustituir al IPC.

·         Prórroga de contratos: Los inquilinos pueden disfrutar de una prórroga anual extraordinaria de hasta tres años tras la finalización del contrato, en los mismos términos y condiciones.

·         Limitación en nuevos contratos: Para los nuevos contratos de arrendamiento, el alquiler se limita al importe del contrato anterior.

·         Excepciones por obras: Si el propietario realiza obras de rehabilitación, mejora, accesibilidad o reformas de ahorro energético, el alquiler puede aumentarse hasta un 10% sobre el precio del último contrato.

·         Normativa para grandes titulares: Los propietarios de cinco o más fincas urbanas destinadas a vivienda están sujetos a una normativa más estricta, especialmente en cuanto al control de precios.

·         Índices de precios de referencia: Se pueden aplicar índices de precios de referencia por zonas territoriales, junto con una base de datos de alquileres para hacer seguimiento y evaluar las medidas adoptadas.

·         Incentivos fiscales: Se prevén bonificaciones del impuesto sobre la renta que van del 50% al 90% para los alquileres a largo plazo en zonas tensionadas.

Estas medidas están diseñadas para paliar los efectos de la gentrificación y hacer que la vivienda sea más asequible en las zonas tensionadas.

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