CÓMO CAMBIAR EL TITULAR DE UNA HIPOTECA Y CUÁNDO SE PUEDE HACER

Guía práctica de LUXURY HOMES TENERIFE para compradores y propietarios

En el mundo inmobiliario, es habitual encontrarse con situaciones en las que se necesita cambiar el titular de una hipoteca. Ya sea por la compraventa de una vivienda hipotecada, una separación o incluso el fallecimiento de uno de los titulares, es importante conocer los pasos a seguir y las implicaciones de este proceso, conocido como subrogación del deudor.

Desde LUXURY HOMES TENERIFE, te explicamos de forma sencilla y profesional cómo funciona este trámite y cuándo es recomendable recurrir a él.

¿Qué es el cambio de titular de una hipoteca?

El cambio de titular de una hipoteca, también llamado subrogación del deudor, consiste en transferir la deuda hipotecaria a otra persona. Es decir, el nuevo titular pasa a ser el responsable del pago del préstamo, liberando así al anterior titular de cualquier obligación con el banco.

Esta operación se utiliza con frecuencia en la venta de viviendas hipotecadas, ya que puede suponer un ahorro considerable frente a cancelar la hipoteca y constituir una nueva.

¿Cómo se realiza el cambio de titular?

Para que el cambio sea efectivo, se deben cumplir varios requisitos:

1. Aprobación por parte del banco: La entidad financiera debe analizar el perfil económico del nuevo titular. Solo si este cumple con los requisitos de solvencia autorizará el cambio.
2. Firma del nuevo contrato: Una vez aprobado, se formaliza la subrogación mediante un nuevo contrato, con posibles costes asociados.
3. Pago de comisiones: Dependiendo de lo pactado en la hipoteca original, puede haber una comisión por subrogación, además de los costes notariales y de tasación.

🔍 Importante: No todos los bancos aplican comisiones. Conviene revisar el contrato hipotecario y comparar entre entidades. 

Casos comunes de subrogación

🏠 Venta de vivienda hipotecada

En este caso, el comprador asume la hipoteca vigente. Esto puede suponer un ahorro tanto para el vendedor como para el comprador, siempre que las condiciones del préstamo sean favorables.

💔 Separación o divorcio

Cuando una pareja se separa, uno de los titulares puede solicitar quedarse con la vivienda y asumir la hipoteca completa. Para ello, se debe realizar una novación hipotecaria y acreditar la capacidad económica individual.

⚠️ Antes de cambiar el titular, es necesario realizar una extinción de condominio para modificar la propiedad del inmueble.

⚰️ Fallecimiento del titular

En caso de fallecimiento, la hipoteca se transmite a los herederos, quienes pueden optar por aceptar la deuda y realizar la correspondiente novación. Si existía un seguro de vida, este podría cubrir parte o la totalidad del préstamo pendiente.

Ventajas de la subrogación del deudor

• 💰 Ahorro económico: Evita los gastos de cancelación y apertura de una nueva hipoteca.
• 🕒 Agilidad: El proceso es más rápido que solicitar un nuevo préstamo.
• 🔐 Mantenimiento de condiciones favorables: Se conservan los intereses y plazos del contrato original, en muchos casos más ventajosos que los actuales del mercado.

Gastos a tener en cuenta

Aunque más económica que otras alternativas, la subrogación conlleva algunos costes:

• Comisión por subrogación: Solo si está pactada en el contrato (puede llegar hasta el 2,5%).
• Comisión por novación: Si se modifica algún aspecto de la hipoteca, como el plazo o el tipo de interés (en torno al 1%).
• Tasación de la vivienda: Requisito habitual para valorar el inmueble.

Diferencia entre titular de hipoteca y titular de la vivienda

Es fundamental no confundir estos dos conceptos:

• Titular de la hipoteca: Persona responsable de pagar el préstamo.
• Titular de la vivienda: Propietario legal del inmueble.

Ambas figuras pueden coincidir o no. Por ejemplo, una persona puede figurar como propietaria sin ser la que paga la hipoteca, y viceversa.

En resumen…

Cambiar el titular de una hipoteca es una opción muy útil y económica en situaciones específicas como la compraventa de un inmueble o un cambio en la situación personal del propietario. La subrogación del deudor permite dar continuidad al préstamo existente, con menos trámites y costes.

En LUXURY HOMES TENERIFE, te asesoramos para que tomes decisiones informadas y rentables. Si estás pensando en comprar o vender una propiedad con hipoteca, o necesitas orientación sobre trámites hipotecarios, nuestro equipo está listo para ayudarte.