¿QUÉ SIGNIFICA SOBREESCRITURAR UNA VIVIENDA Y POR QUÉ DEBERÍAS TENER CUIDADO?

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos en la vida. Durante este proceso, pueden surgir conceptos poco conocidos pero relevantes. Uno de ellos es la sobreescrituración. Aunque puede parecer una solución rápida para conseguir más financiación, es fundamental conocer los riesgos legales, fiscales y financieros que implica.

En este artículo te explicamos qué es, por qué algunos compradores lo hacen y qué alternativas existen más seguras y legales.

¿Qué es sobreescriturar una casa?

Sobreescriturar significa declarar en la escritura pública un valor de compraventa superior al real. Por ejemplo: si compras una casa por 100.000 €, pero en la escritura consta que pagaste 125.000 €, estarías sobreescriturando por 25.000 €.

Ejemplo:

Precio real	Valor escriturado	Diferencia
100.000 €	125.000 €	25.000 €

¿Por qué se hace?

El motivo principal es obtener mayor financiación del banco. Las entidades financieras conceden hipotecas sobre un porcentaje del valor de tasación o escriturado, normalmente hasta el 80%. Al reflejar un valor más alto, algunos compradores logran cubrir un mayor porcentaje del precio total.

Ejemplo de financiación:

Precio real	Valor escriturado	Financiación (80%)
100.000 €	100.000 €	80.000 €
100.000 €	125.000 €	100.000 €

¿Es legal sobreescriturar?

No es ilegal en sí, pero es una práctica muy delicada. Tanto el banco como la Agencia Tributaria pueden investigar si detectan discrepancias entre el precio real y el escriturado. Si hay sospechas de fraude, las consecuencias pueden ser graves: sanciones fiscales, hipoteca denegada o condiciones más duras.

Riesgos de sobreescriturar una vivienda

1. Mayor carga fiscal: Pagarás más impuestos (ITP o IVA) por un valor superior al real.
2. Sanciones de Hacienda: Si detectan sobrevaloración intencionada, podrías enfrentarte a inspecciones y sanciones.
3. Problemas al vender: Si vendes por menos del valor escriturado, podrías declarar una pérdida ficticia que afecte a tu fiscalidad.
4. Más deuda hipotecaria: Aumentarás tu deuda sin que el valor real del inmueble lo respalde.
5. Perjuicio al vendedor: El vendedor tributará por una plusvalía mayor de la que realmente ha obtenido.

¿Qué alternativas existen?

Antes de sobreescriturar, considera estas opciones más seguras:

• Negociar una hipoteca del 90-100%: Algunos bancos la ofrecen en casos justificados (jóvenes, funcionarios, compradores de pisos de bancos…).
• Buscar avalistas: Contar con el respaldo de un familiar o tercero solvente puede mejorar tus condiciones hipotecarias.
• Solicitar un préstamo personal complementario (con precaución).
• Ahorrar más antes de comprar y reducir el importe que necesitas financiar.

¿Conviene sobreescriturar una vivienda?

Puede parecer útil a corto plazo, pero a largo plazo los riesgos superan los beneficios. Antes de tomar esta decisión, asesórate bien, consulta a un profesional y valora alternativas legales.

Recuerda: el Banco de España recomienda no destinar más del 30-35% de tus ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Un cálculo realista y transparente puede ayudarte a evitar decisiones arriesgadas como esta.

Conclusión

Sobreescriturar una vivienda no es una solución mágica. Es una maniobra arriesgada que puede tener consecuencias negativas para tu bolsillo y tu tranquilidad.

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