LA VIVIENDA EN EL IRPF

 

 

En el mes de abril comienza la campaña del Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), por lo que los españoles someten sus rentas al control del fisco.

Y a este respecto, el IRPF es unos de los impuestos que más relación mantiene con la compra y venta de la vivienda, pues la compra de la vivienda se considera un aumento patrimonial, siendo uno de los elementos que se tiene en cuenta al calcular el porcentaje de imputación, mientras que respecto de quién vende, el aumento económico es el líquido valorado como aumento de renta.

Si bien, este impuesto solo podrá ser efectivo en la declaración del año siguiente al de compra.

Para el cálculo del IRPF, hay que comenzar teniendo en cuenta que solo se pagará IRPF en los casos en los que se haya obtenido una ganancia patrimonial con la venta de la vivienda, por ello, si el inmueble se vende en un precio inferior al pagado, no afectaría a la renta. Debe haber una ganancia patrimonial.

Por ello, para el cálculo debemos comenzar teniendo en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición (compra) y el de transmisión (venta).

•  Para la valoración de la trasmisión se tienen en cuenta también otros gastos obligatorios para la venta como son los impuestos de la operación, comisión inmobiliaria, etc.

• Para la valoración de la adquisición se tendrán en cuenta inversión total realizada sobre la casa, desde que la compraste hasta que la vendiste. Hay que sumar todo lo que has invertido en ella. Algunas de las cuestiones a tener en cuenta son: el precio de compra de tu casa, reformas, arreglos, etc., gastos e impuestos derivados de la compra: notaría, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), IVA y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados), entre otros, hipoteca. Al resultado de la suma le tenemos que restar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles. 

 

Una vez hayamos establecido cuales son las cantidades respectivas de ambos valores, podremos calcular la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión, para determinar si ha habido ganancia, siendo este el único supuesto en el que procedería el pago del impuesto con relación a esa ganancia.

A partir de este resultado habría que valorar el porcentaje a pagar, con relación a los tramos y porcentajes asociados que establece la legislación tributaria. Los porcentajes se aplican de forma progresiva, es decir, habrá que aplicar el 19% a los 6.000 euros de ganancia, desde los 6.000 a los 50.000 euros de ganancia, a ese tramo en concreto, el 21%, y así sucesivamente.

Por lo que el porcentaje extraído, será el que se va a aplicar sobre la cantidad de beneficio que se haya obtenido en la venta del inmueble, resultando a la cantidad a pagar por la ganancia.

Finalmente hemos de mencionar que existen supuestos en lo que la vivienda se encuentra exenta de tributación como son los supuestos:

• Exención IRPF por venta de casa habitual mayores de 65 años.

• No hay ganancia patrimonial.

• Exención en el IRPF por dación en pago.

• Exención por reinversión en vivienda habitual.