ARRAS: COMO FUNCIONA LA SEÑAL O ANTICIPO

Este tipo de contratos es utilizado para garantizar el cumplimiento de una obligación. Comúnmente es empleado en compraventas, y es importante hacer uso de este cuando se vaya a invertir en la compra de un bien valioso. Al momento de celebrar el contrato, el comprador hace entrega al vendedor de una cantidad de dinero a modo de señal.

En los casos en que el negocio finaliza en buen término, la señal será tenida en cuenta como parte del precio de la venta. Sin embargo, en aquellas situaciones de incumplimiento de las obligaciones, el vendedor tendrá la facultad de quedarse con la señal entregada. Lo anterior siempre y cuando el incumplimiento no sea imputable al vendedor, pues de ser así, este deberá entregar el doble de la cantidad recibida al comprador.

De esta manera, las arras ofrecen una doble garantía de incumplimiento del contrato.

 QUE ES UN CONTRATO DE ARRAS

Es aquel mediante el cual una parte entrega a otra una cantidad de dinero a modo de confirmación de un negocio jurídico. Actualmente a este tipo de contratos también se le suele referir como “señal” o “anticipo” e incluso como “reserva”, este último es como se le conoce en el sector inmobiliario.

Se entiende entonces que las arras funcionan como un tipo de compromiso, en donde el contratante demuestra la existencia de un contrato que va a cumplirse próximamente. De acuerdo con lo anterior, se conoce como “arras confirmatorias”, toda vez que demuestran que el compromiso adquirido tiene plena eficiencia legal y contractual.

Es importante tener en cuenta que cuando se entrega una cantidad en concepto de señal se entiende que se da a cuenta del precio a pagar, SALVO PACTO EN CONTRARIO, es decir, el comprador realiza la entrega al vendedor para probar la ratificación del contrato, y cuando se entregue la totalidad del pago, se descontarán del precio final.

Cuando nos encontremos en situaciones en las que no se llegue a un negocio exitoso, en este caso las arras no se aplicarán al precio, sino a la indemnización de daños y perjuicios.

Aquella parte afectada se encontrará en la potestad de reclamar el incumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, pese a hacer propias las arras.

Por otro lado, es interesante dejar claro que, aunque se hable expresamente de un contrato de arras, lo cierto es que la señal puede perfectamente introducirse como una cláusula contractual. Quiere decir lo anterior, que las arras pueden pactarse como una estipulación dentro del contrato de compraventa.

VALOR DE LAS ARRAS

Se recomienda acudir ante un especialista para valorar la señal. Lo mas frecuente es relacionar el precio de las arras al precio de la operación. Por ejemplo, muchos expertos inmobiliarios determinan la cuantía óptima de una señal en el 20 % del precio de venta.

Claro está que la cuantía de la señal podría dar al traste con el negocio anticipadamente. Especialmente cuando el bien transmitido es de muy elevada cuantía y se va a pagar mediante un préstamo. Por eso, otros especialistas sitúan el valor ideal entre el 5 y el 10 % del precio de la operación.

Nuestra sugerencia es acudir a un abogado o un experto en actividades inmobiliarias que brinde una asesoría especializada para determinar la cuantía óptima, así como también la elaboración y redacción de un contrato confiable y acorde al marco legal.

TIPOS DE ARRAS:

1.       Arras confirmatorias: En este tipo de contratos se deben incluir los siguientes aspectos:

-          Importe de la señal.

-          Momento de perfección del contrato, es decir, cuando se va a formalizar la escritura pública. Una vez superado este plazo podrá entenderse que existió tal incumplimiento.

-      Otros detalles: Precio, forma de pago, reparto de gastos de la compraventa. En principio, estos elementos no son esenciales en el contrato de arras, sino en el negocio principal, sin embargo, es una buena práctica emplearlos también en el pacto de arras.

Si el contrato de arras no especifica de que tipo de arras se trata, se entenderá que son confirmatorias.

Efectos de las arras confirmatorias:

Este tipo de contratos no se limita a certificar el acuerdo y aplicarse el precio, pues cuando el contrato principal se incumpla:

-          En caso de que el incumplimiento sea imputable al comprador, el vendedor podrá quedarse con la señal.

-          Cuando el incumplimiento sea imputable al vendedor, deberá devolver las arras dobladas.

2.       Arras penitenciales: Cuando las arras sean de carácter penitencial si será permitido el desistimiento unilateral, en razón a ello, debe especificarse expresamente esta facultad dentro del contrato por medio del cual se establezca la señal.

Se tiene entonces que cuando una de las partes contratantes desista de su obligación, deberá abonar a la otra las arras.

-          Conforme estipula el artículo 1454 del Código Civil, el comprador que desista del contrato perderá las arras.

-          Cuando desista el vendedor deberá devolver el doble de esa cantidad al comprador.

 

3.       Arras penales: La función penal de las arras equivale a una valoración anticipada de la indemnización que corresponde al vendedor frustrado.

En caso de que la compraventa no llegara a realizarse el vendedor podrá quedarse con las arras, que actuarán como cuantificación de la indemnización.

Ventajas:

-          Permite incrementar la cuantía de la indemnización. Si el valor de las arras es superior al que normalmente correspondería al vendedor en un juicio este está desincentivando el incumplimiento de contrato por parte del comprador.

-          El vendedor se ahorra el inicio de un proceso litigioso de reclamación indemnizatoria que debería de seguir si no hubiera recibido la señal.

Se deduce de lo anterior, que la parte perjudicada por el incumplimiento tendrá la facultad de exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo con derecho a la indemnización. Lo especial de este tipo de contratos es que la indemnización no deberá ser calculada. Cuando el incumplimiento corresponda al comprador, el valor de la indemnización será el de las arras, y cuando sea imputable al vendedor será el doble.

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRAS

Lo usual es que este tipo de contratos sea empleado dentro de negocios de compraventa de viviendas y otras operaciones de gran impacto, por lo tanto, las partes suelen estar interesadas en el real cumplimiento del contrato.

Ahora bien, cuando el contrato principal no se cumpla dentro del plazo convenido, se podrán iniciar las correspondientes reclamaciones.

Como se mencionó anteriormente, solo en caso de las arras penitenciales se podrá optar por el desistimiento unilateral del contrato, perdiendo el anticipo o devolviéndolo doblado. No obstante, lo anterior, cuando se trata de arras confirmatorias o penitenciales el incumplidor:

-          Podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, incluyendo la indemnización. Si se emplearon las arras penales, la cuantía de la indemnización se identificará con las arras. Pero se ha utilizado arras confirmatorias la indemnización deberá calcularse en el correspondiente proceso declarativo (judicial).

-          Cuando el incumplimiento es imputable al vendedor, el comprador podrá exigir la entrega de la señal doblada. Y cuando el incumplimiento sea achacable al comprador, este perderá su señal, sin perjuicio del ejercicio de las acciones mencionadas.

Si debe realizarse el cálculo de una indemnización, se debe tener en cuenta: 

-          Daño emergente: Quiere decir, los gastos que el perjudicado haya tenido que realizar como consecuencia del incumplimiento del contrato.

-          Lucro cesante: Es el dinero que ha dejado de percibir el perjudicado por culpa del negocio frustrado.

-          Daños morales: Para hacerlos exigibles es importante que el perjudicado realmente haya sufrido un malestar, pues son difíciles de demostrar.

Este tipo de cuantías deben determinarse dentro de un juicio declarativo. A estas cantidades se les debe incluir los intereses moratorios y procesales.

Finalmente, se entiende que un contrato de arras es un mecanismo de garantía del cumplimiento de otras obligaciones.